Weinig mis met huurplannen minister De Jonge

Het afgelopen jaar is met veel misprijzen geschreven over de woningplannen van minister Hugo de Jonge. Sommige beleggers klagen steen en been over het mislopen van rendement. Woningen bouwen voor een middenhuur prijs van 1.100 euro per maand zou te weinig opleveren. Of hebben ontwikkelaars en beleggers zich de afgelopen jaren wellicht al te rijk gerekend? Is het misschien moeilijk om de excessen op de huurmarkt los te laten?

PME zet stevig in op middenhuurwoningen. We vinden het belangrijk te beleggen in woningen die voor onze achterban en de gewone Nederlander betaalbaar zijn. In 2023 ligt het modale inkomen netto op ongeveer € 2.450 per maand. Voor alleenstaanden is huren daarmee al een fikse uitdaging. Maar ook bij tweeverdieners bedragen de woonlasten al snel twintig procent à vijfentwintig procent van het inkomen. Logisch dat er naar de liberalisatiegrens wordt gekeken.

Die liberalisatiegrens zorgt voor eerlijke huren en een gelijk speelveld voor PME. Dat gelijke speelveld zorgt ervoor dat PME niet beconcurreerd wordt door andere investeerders en ontwikkelaars. Zij kunnen in de huidige situatie zonder schroom veel meer huur vragen of deze steeds met het maximum verhogen. Het is ook eerlijk voor huurders en brengt het maatschappelijk- en beleggersbelang in evenwicht. Daarom juich ik de regulering van middenhuurwoningen van harte toe. Bovendien vraag ik me af of het wel goede investeringen zijn wanneer de investering alleen uit kan als de huren jaarlijks consequent met veel meer dan de inflatie moeten worden verhoogd. Dat is op de lange termijn maatschappelijk en economisch ook niet vol te houden.

Nog lager kan helaas niet

In de media vragen sommige politici zich af waarom de huur niet nog lager kan. Het is tenslotte een stevig bedrag. Recentelijk hoorde ik een fractievoorzitter op televisie zeggen dat huren tussen de 500 en 800 euro de norm zouden moeten zijn. Dat is helaas onhaalbaar om verschillende redenen. Om te beginnen hebben de meeste beleggers een grote bestaande vastgoedportefeuille. Die gebouwen hebben een lager energielabel dan nieuwbouw. Dat betekent een hoge energierekening voor bewoners en het is slecht voor het klimaat. Om dit te verduurzamen is er geld nodig. Dat betekent wat hogere huren, maar ook meer wooncomfort en een lagere energierekening. Per saldo komt het aardig uit voor bewoner en verhuurder, maar het geld moet ergens vandaan komen.

Tegelijkertijd is de afgelopen jaren de grondprijs flink gestegen, zijn de kosten van bouwmaterialen soms wel verdrievoudigd en is er een enorm personeelstekort onder aannemers en ontwikkelaars. Deze combinatie van factoren zorgt ervoor dat de kosten per woning flink hoger zijn gaan liggen. PME wil jaarlijks een stevige bijdrage doen om het woningtekort op te lossen, door jaarlijks zeker € 150 miljoen te investeren in woningbouw. Met dat bedrag willen we hoogkwalitatieve woningen bouwen. Dit doen we het liefst met natuurlijke materialen zoals hout, goed voor mens, milieu en omgeving. Maar dan moet het wel voldoende rendement opleveren in uitdagende omstandigheden. De gestegen rente zorgt er ook nog eens voor dat staatsobligaties steeds vaker concurreren met vastgoed voor een stabiel rendement. Lagere huur is daarom niet eenvoudig.

Op de wat langere termijn zal er een nieuw evenwicht ontstaan. Maar op dit moment wordt er door fondsen minder geïnvesteerd in vastgoed omdat door een daling van de aandelenportefeuille, vastgoed een te grote positie heeft binnen de gehele beleggingsportefeuille. Daar komen de eerdergenoemde gestegen grondstofprijzen, grondprijs en personeelstekort nog bij. Op dat laatste heeft de overheid wel enige invloed, door praktijkopleidingen aantrekkelijker te maken en kaders te stellen voor maximum grondprijzen kunnen de woningbouwkosten relatief snel dalen. Wel moeten ontwikkelaars dit voordeel dan doorgeven aan de belegger. Of dat voldoende zal gebeuren valt te bezien.

Impact op PME-portefeuille beperkt

In 2022 kwamen de eerste details naar buiten rondom de woningplannen van minister De Jonge. Toen hebben wij direct de effecten geanalyseerd op onze bestaande vastgoedportefeuille en onze nieuwbouwplannen. De liberalisatiegrens geldt in eerste instantie alleen voor nieuwe huurcontracten. Mochten alle huurcontracten in één keer overgaan naar de nieuwe systematiek dan zou dat gemiddeld ongeveer 1,3% lagere huur betekenen. Voor ons betekent dat op jaarbasis een daling van het directe rendement van 0,05%. Het heeft daarmee geen enorme impact op onze portefeuille en rendement. 

Naast de regulering van de middenhuur via de liberalisatiegrens, wat voor ons een gelijk speelveld creëert, ben ik ook blij met de modernisering van het puntenstelsel. Hiermee worden energielabels zwaarder gewogen, waardoor goede labels (A, B en C) meer worden gewaardeerd en slechte labels (E, F en G) aftrekpunten krijgen. Zo worden beleggers gedwongen om hun bestaande vastgoed te verduurzamen, goed voor klimaat en bewoners. Om verduurzaming nog verder aan te moedigen zouden concrete verduurzamingsplannen van beleggers beloond kunnen worden. Daarbij kan een afwijking van de maximering van de huurprijzen helpen. De CAO-loonontwikkeling + 0,5% zou tijdelijk kunnen worden verhoogd naar 2%. De energiebesparing die verduurzaming oplevert zal de huurstijging grotendeels, zo niet volledig compenseren. 

Al met al vrees ik als belegger niet de plannen van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, maar verwelkom ik ze juist. Dat andere beleggers dit niet doen heeft vermoedelijk met name te maken met verouderd vastgoed, waar verduurzaming niet de prioriteit heeft die het zou moeten hebben en die gewend zijn geraakt aan excessieve huurprijzen. Het is jammer dat er regulering nodig is om eerlijke prijzen te garanderen en woningkwaliteit te verhogen, maar de markt laat zien dat het anders onvoldoende gebeurt. Wel hebben beleggers duidelijkheid en voorspelbaarheid nodig. Regels moeten niet bijna jaarlijks worden gewijzigd. Daarom valt te hopen dat dit voorlopig de laatste wetswijziging is wat huren betreft. PME ziet het wetsvoorstel Regulering Middenhuur in ieder geval met vertrouwen tegemoet.